宁铸中心

1. 基础信息

  • 位置：宁波市鄞州区百丈路新世界广场（广福街9号），属鄞州区核心CBD区域

  • 交通：地铁1号线江厦桥站（步行约5-8分钟）、多条主干道环绕 

  • 配套：K11购物中心（2024年开业）、北京银行/人民银行分行、高端写字楼集群

  • 开发商：新世界中国（香港四大开发商之一，全国33+城市地标操盘经验）

2. 项目背景

  • 开工时间：2014年12月 | 竣工时间：2021年5月（工期6年7个月）

  • 销售策略：仅限整栋/大面积散售（无租赁选项），单价范围：4-6元/㎡/天（需核实单位）

二、关键疑点与风险提示

1. 价格合理性存疑

  • 若为月租金：4-6元/㎡/天（约144-180元/㎡/月）显著低于宁波CBD平均水平（如天一广场周边约8-12元/㎡/天），可能为笔误。

  • 若为售价：4-6万元/㎡则符合高端定位，但需比对周边新房/二手房价格（如新世界万象城写字楼均价约5.5-7万元/㎡）。

2. 销售模式限制流动性

  • 仅售不租可能导致买家需长期持有，需关注宁波写字楼空置率（2023年Q2空置率约23%）、租金回报潜力及政策调控风险（如限售、房产税试点）。

3. 工期过长隐含问题

  • 可能原因：资金链紧张、设计调整、审批延迟等，需核查施工方资质及历史纠纷记录。

三、投资价值分析

优势亮点

• 地段垄断性：江北核心区稀缺的地铁上盖商务资产，毗邻政府机构（人民银行宁波支行）及金融生态圈。

• 品牌溢价：新世界中国香港背景+K11奢侈品商业配套，提升项目调性与租金议价能力。

• 政策红利：宁波市“十四五”规划重点打造江北岸线城市客厅，未来或有产业导入及基建升级。

财务测算参考（假设租金为6元/㎡/天）

指标 数据

年租金收入 6元×365天×10,000㎡=2,190万元

租金回报率 （年租金/售价）×100% = 约4.38%-7.14%（按售价5-7万元/㎡计）

净资产收益率(ROE) 需结合融资成本及运营费用，预估5-8%（需详细财报支持）

四、竞品对比

项目名称 位置 租金（元/㎡/天） 售价（万元/㎡） 优势点

宁铸中心 鄞州核心区 4-6（待定） 4-6（待定） 地铁上盖、K11联动、新世界品牌

万象城 江北庄桥 7.5-9 5.5-7 成熟商圈、综合体配套

华侨城欢乐海岸 鄞州区钱湖北路 5-7 4.8-6.2 湖景资源、文旅IP

五、行动建议

1. 实地调研

  • 核查K11商场客流量、周边竞品空置率及租金实况。

  • 确认开发商当前销售政策（如付款方式、产权年限、是否有回购条款）。

2. 法律尽调

  • 查验项目竣工验收备案文件、抵押查封状态。

  • 评估“仅售不租”是否符合当地房地产调控政策。

3. 谈判策略

  • 若为租金单位错误，可争取按市场价（6-8元/㎡/天）重新议价。

  • 要求开发商提供10年租约保障（针对自用买家）或承诺售后包租。

4. 风险对冲

  • 分散投资：避免重仓单一项目，可搭配周边物流园区或数据中心资产。

  • 关注政策：留意宁波“租购并举”新政对写字楼市场的长远影响。

六、结论

宁铸中心具备稀缺地段与品牌优势，但需警惕价格逻辑矛盾及销售模式限制。建议优先确认单位准确性，通过租金回报率与增值空间比选（如核心区稀缺性溢价 vs 同类资产流动性），并借助专业机构进行财务建模与风险评估，以优化投资决策。